Правовой словарь: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Э Ю Я

ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ (см.: Договор социального найма; Договор найма; Жилое помещение).

Согласно части 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Согласно части 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма. В отличие от договора социального найма договор найма (договор коммерческого найма) заключается на определенный срок, без соблюдения требований к площади жилья, оплаты за наем. По договору найма жилого помещения одна сторона— собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Предметом договора найма может быть любое жилое помещение независимо от благоустроенности, размера жилой и общей площади. Договор найма заключается в соответствие с принципом свободы договора и является гражданско-правовым договором, т.е. регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Срок действия этого договора пять лет. По договору найма в соответствии с Жилищным кодексом России предоставляются специализированные жилые помещения, а именно служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора, как и договора социального найма.

Аналогичная обязанность члена жилищного кооператива возникает не с момента вступления в члены кооператива или заключения соответствующего договора, а с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, т.е. с момента принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) о предоставлении жилого помещения, о чем уведомляется член кооператива (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ).

По договору социального найма жилого помещения одной из основных обязанностей нанимателя является плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилищный кодекс предоставляет наймодателю право требовать от нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65). Данному праву корреспондирует обязанность обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена пунктом 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в много-квартирном доме;
плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятель ности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

Статья 154 ЖК РФ не распространяется на договоры коммерческого найма, в которых плата за наем и другие виды платежей определяются в соответствии с принципом свободы договора и регулируются Гражданским кодексом (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденными приказом Минстроя России от 2 декабря 1996 г. № 17-152, размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья. При этом учитываются потребительские свойства района, потребительские свойства дома. Различия в потребительских качествах жилья, включая местоположение, учитывается путем дифференциации размера платы за наем при сохранении единой величины ставки платы за содержание и ремонт жилья (включая отчисления на капремонт).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства России от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» включает в себя плату за:

содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;
вывоз бытовых отходов;
содержание придомовой территории.

Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния. В соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем России, плата за содержание дома включает в себя:

технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытании;
выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной ЖИЛИЩНОЙ инспекции, государственной противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.;
незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Плата за содержание жилья, в том числе содержание общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя плату за перечень работ и услуг, приведенный в приложении 1 к вышеупомянутому Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, в том числе:

содержание общего имущества жилого дома:
- стены и фасады;
- крыши и водосточные системы;
- оконные и дверные заполнения;
- внешнее благоустройство;
- санитарная уборка жилищного фонда;
- санитарная очистка придомовой территории;
техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома:
- центральное отопление;
- водопровод и канализация, горячее водоснабжение;
- электроснабжение;
- специальные общедомовые технические устройства;
аварийное обслуживание:
- водопровод и канализация, горячее водоснабжение;
- центральное отопление;
- электроснабжение;
- сопутствующие работы при ликвидации аварий.

Плата за ремонт жилья, включающий в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, т.е. ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности. или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Подробный Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), так» представлен в приложении 3 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденному Госстроем России.

В соответствии с частью 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов. Порядок регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определен Федеральным законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», в соответствии с которым подлежат регулированию:

тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса — производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;
тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;
тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;
надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;
надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Кроме того, установление цен на коммунальные услуги осуществляется в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденными постановлением Правительства России от 17 февраля 2004 г. № 89, Отраслевым тарифным соглашением по организациям жилищно-коммунального хозяйства, газификации и эксплуатации газового хозяйства Российской Федерации на период с 1 января 2005 г. по 31 декабря 2007 г., Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию цены на тепловую энергию и теплоноситель, утвержденными приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 г. № 304, Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию цен на воду и отведение стоков, утвержденными приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 г. № 302, и другими нормативными правовыми актами. Так, например, в соответствии с Федеральным законом от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» предельные уровни тарифов на электрическую и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, включая предельные уровни тарифов для населения, устанавливаются Правительством Российской Федерации с выделением предельных уровней для населения ежегодно до принятия Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении проекта федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и вводятся в действие с начала указанного года в порядке, установленном вышеуказанным Федеральным законом.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно статье 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством России. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством России.

Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 ст. 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством России.

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.